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1、首先需要了解項目及所處商圈的基本屬性，比如位置、體量等，有經(jīng)驗的人看了這些屬性，就可以得出一個大概的假設(shè)——這是一個什么樣的項目。
2、然后了解公司、老板對這個項目的大概打算，主要是投資和收益方面，這將大大影響項目未來的定位，你策劃再好，老板可以一句話否定。
3、做市場調(diào)查。主要三個板塊，一個是商圈調(diào)查，把城市商圈分布、輻射情況、業(yè)態(tài)特點等搞清楚，再重點對項目所在商圈進行調(diào)查分析，涉及體量、租金、品牌、業(yè)態(tài)等多方面。第二個是消費者調(diào)查，分析消費者的構(gòu)成特點和消費需求、偏好，最起碼要搞清楚是些什么樣的人會來到項目，他們希望在項目里買到什么、吃到什么、玩到什么等；第三個是競爭項目調(diào)查，了解他們的定位、招商或銷售的情況、租金、售價、業(yè)態(tài)、品牌等。 搜集了這些數(shù)據(jù)后，要有幾個有專業(yè)經(jīng)驗的人來分析，他們能從數(shù)據(jù)中看到規(guī)律和趨勢，得出定位的方向。
4、開展商家訪談。把調(diào)查數(shù)據(jù)和定位的方向和意向商家進行溝通，對其進行修正。
5、考察并分析國內(nèi)類似屬性成功項目，從中吸取經(jīng)驗，修正定位方向。
6、給出初步定位結(jié)論。體量、類型（是社區(qū)商業(yè)、還是百貨、還是綜合購物中心、還是專業(yè)市場）、業(yè)態(tài)、業(yè)種、意向品牌、租售建議（是全部持有還是銷售還是兩者結(jié)合）。
7、給出初步規(guī)劃設(shè)計建議。（與設(shè)計部門溝通）
8、給出營銷推廣建議。（比如項目總體案名、總的營銷策略等）
9、經(jīng)濟測算。（需要與財務部、預算部、投資部、營銷部、工程部等配合，計算成本和收益，并具體落到時間表上，再看那些重要的財務指標）
10、最后上會討論，最終確定該項目運營的全部細節(jié)，確保該商業(yè)地產(chǎn)策劃工作完美完成。
商業(yè)地產(chǎn)策劃做得比較好的顧問公司很多，比如河北九通企業(yè)管理、五大行、世聯(lián)、中原、SPACE、華夏柏欣、九州遠景等。
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